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购买商铺门面做投资需要注意什么

时间:2015-08-30 11:24:58 | 作者:张秋余 | 标签:

在商品住宅库存持续有效去化的同时,目前国内商业库存依旧居高不下。

根据数据统计,现在包括商业街区、专业市场、社区底商和集中型商业等, 从区位来看,有中心区商业,也有郊区商业。平均去化周期高达55个月,可见商业市场形势的严峻。究其原因,主要是商铺因地段、规划、运营方式等不同导致投资价值不一,需要有一双“慧眼”才能锁定高价值的商铺。

那么,如何选择一个具有投资价值的商铺,从而实现“一铺养三代”?商铺投资有哪些注意事项?下面四个方面缺一不可。

李嘉诚曾提到过决定房地产投资的要素:地段、地段、地段!这一点对于投资商铺来说更是金科玉律,所以选铺一定要选地段好的。

商铺必须要有足够的“买气”,才能最终实现所谓的一铺养三代,而“买气”必须由人流量来保证。那么,怎样的地段才有充足的人流量呢?交 通便捷、位于中心区或大型居住区都是十分关键的因素。与客群少、交通欠发达的郊区相比,交通枢纽、中心区及生活区显然才是投资商铺的绝佳地段。

好的商业规划可以保证客户的到达率,从而人气火爆,而规划有缺陷的商业则很难形成浓郁的商业氛围。

那么,怎样的商业规划比较好呢?

商铺投资注意事项

一般来说,商业价值上,外商业街(临路)>内商业街>集中型商业内街,因为商业展示价值对人流的吸引也是如此排序的。内商 业街以常州的万达金街为例,即使有万达商管的强力支撑,其商业也火不起来,一直备受投资者诟病,最大的原因就是内商业街的规划导致人流量得不到保障;集中 型商业内街以文化宫万博为例,虽然地段优越,但是规划的欠缺令其开业至今始终旺不起来。

大型主力店的入驻可以辐射更大范围的客群,从而带动巨大人流,直接影响到附近商业的人流量,并因此提升附近商铺的投资价值。这也是为什么很多项目不惜成本,提供诸多优惠对品牌店铺进行招商,而它们一旦进驻,所在项目的其他商铺自然价值凸显。

对于投资者来说,如果开发商有自持商业,无疑会提升他们的投资信心。

开发商一旦自持商业,便具备了投资者的身份,势必以高收益和回报为目标,为此,开发商肯定会用心做好自己的项目,无论是在招商、运营还是推广……都会实现利益最大化,带领投资客一起赚钱,因而投资者无论自己开店或者出租,回报率都更有保障。

总而言之,开发商自持商业就等于和投资者的利益捆绑起来,可谓一荣俱荣,一损俱损。

以上是决定商铺投资价值的“四驾马车”,常州商业市场存量高、去化周期长,就是因为这类高价值商铺的稀缺,从而得不到投资客的青睐。

当然,也正是因为这类商铺的稀缺,所以让个别满足上述条件的商铺价值更加凸显,其中,星河国际金街商业便是典型案例。

购买商铺门面做投资需要注意什么

其一,就地段而言,星河金街商业围绕武宜路、广电路、玉堂路等多条城市主干道而打造,交通优势不言而喻;此外,星河国际本身地处湖塘老城区中心位置,且作为武进区体量最大的住宅项目,自身有近10000户业主的大量消费群,人流量得以保证。

其二,就规划而言,星河国际金街商业全部打造成外商业街形式,并沿多个主干道而建,对人流的吸引力得以保证。

其三,就主力店而言,金街商业的西门子、格力、新东方、等主力店已经入驻;此外,Coco家居也已引入美克美家等知名家居品牌;更值得 一提的是,世界第一的现购自运制商业集团、世界第三的零售批发超市集团——麦德龙,在常州的第二家门店也选址星河国际,无疑将发挥其强大的消费辐射力。

其四,就自持商业而言,金街商业中的国际风情水岸街由星河自持,其中的西餐、轻吧、红酒庄等高端特色店铺也已入驻,目前商业氛围已浓厚。

商铺投资的5种商铺类型

所有的商铺投资,特别是新商商铺投资,都要考虑商业变迁,城市规划,商圈转移。记住,任为培养一个商圈很难,但我们可以跟着商圈。因 此,在这类商铺投资前,一定要知悉政府规划,市长省长任期(我国的政府就是一个市长一个投资政策),这个规划要拉长在10年周期,一个商圈商铺10年的培 养是正常的,因此,如果在你的预估当中,十年无法培养起来的商圈,不建议投资。

另外,每种商铺分类有它的特殊性,如下:

1、老城区商铺:

这类商铺已经有一定年限,租金水平也涨到一定的高度,这时候介入基本是亏钱的。专业的说法,就是商铺已处于成熟期,虽然风险低,但是回 报率相当低,在考虑通货膨胀的情况下,基本赚个自持,没准还得亏;同时,就商圈来说,中国城市规划一直处于婴儿期,因此,城市规划(道理狭小,景观改造, 线路返修)会对商圈形成许多不忽略的影响;

2、商品房住宅底商、办公底商:

现在这类商铺众多,大多是新商圈新住宅区的商铺,这类商铺主要是规划配套,因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下,租金回报率是很难达到高回报率的,因此,如果它的售价太高,不建议投资。可参考,底商售价不超过楼盘售价的2倍,超过就存在一定的风险。

3、商业街:

市场上面同质化相当严重,在不能拿到端头铺的情况均不建议投资,特别是广告轰炸,售价相当高的情况下。

4、专业市场;

根据过去十几年的经验,只要专业市场做起来的,专业市场的商铺都是赚钱的,因此,好的招商团队或者好的物业公司,以及物业公司的内部资料能拿到的情况,建议投资。

5、带租约商铺;

以租约的高回报诱惑新东家,注意,危险。很多合同是假的,很多租户是短租,这类商铺主要注意合同的问题,以及在带租约的情况下,市场冷旺程度以可以肉眼观察,慎重。适用以上方法,切不可盲目相信租约的回报率。

购买商铺门面做投资需要注意什么

最后,其实商铺投资没那么火了,至少,一铺养三代的情况是没有的。

很多人投资了商铺只赚自持的,万达的室外街就是个惨烈的教训。

另外,多关注旅游景点的商铺。

最后,记住,金角银边草肚皮,买端头铺,风险肯定是最小的,记住这些商铺投资注意事项,投资商铺的成功率相对大很多了。

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